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中国的二手房市场如何崛起?
淘房网 www.rdyk3.cn      时间: 2014-11-7  出处:南方日报
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  提要:从二手房市场集中度来看,根据中原地产的测算,2013年中国二手房成交面积的16%集中在一线城市,成交金额的39%也集中在一线城市。

  专家视点


  2013年,尽管全国层面的二手房与新房成交占比只有35%左右,但是一线城市和个别二线城市二手房已经超过新房。

  从二手房市场集中度来看,根据中原地产的测算,2013年中国二手房成交面积的16%集中在一线城市,成交金额的39%也集中在一线城市。

  尽管目前大部分城市二手房成交尚未处于主导,但是考虑到已经足够庞大的商品房存量、较高的城镇家庭住房自有率以及人口流动趋势的加速,二手房市场的全面爆发是大势所趋,具体而言:

  第一,存量商品房规模已经足够大。中国自1980年代中后期开始商品房开发,1998年之后商品房市场高速增长至今,目前商品房存量已超过1亿套,如果考虑目前在建施工的规模,2015年将达1.25亿套,假设2015年之后商品房开发在现有基础上减速50%,那么2020年商品房存量将达1.6亿套,这将是一个天量的存量市场,居于全球之首。

  第二,城市家庭房屋自有率已经很高??悸堑街泄鞘谐W∪丝谥杏谐?.5亿为农村流入城市的非户籍人口,且未进入商品房市场,如果把这部分扣除,重新计算中国城镇户籍家庭的住房自有率,那么2015年将超过70%,如此之高的住房自有率是二手房市场崛起的支撑条件。

  第三,中国将进入人口流动和住房需求转换的浪潮。从人口流动的角度讲:

  (1)尽管历史上中国人口流动的规模庞大,但这些从农村流入城市的人口并未进入商品房市场,但是未来这种格局必将发生转变:随着产业结构的调整,流动人口将从制造业逐步向服务业转移,而服务业大量集中于城市人口密集之处,他们需要一个住处,或买房或租房(相反,当流动人口大量集中于制造业时,他们通常居住在工厂里)。

  (2)城市人口之间的流动,中国已从单纯的城市化浪潮进入郊区化、大都市圈化浪潮,中心城市和外围城市之间、一个城市内部中心城区和郊区之间的人口重新配置是必然趋势。

  (3)户籍制度改革将加速上述两个进程。

  巴曙松 国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师





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