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王亚煌:楼市难在刺激下复苏
淘房网 www.rdyk3.cn      时间: 2015-3-26  出处:中国经营网
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  当前政府刺激楼市的信号越来越强烈,官方频频放出要“稳地产”的信号。两会前摩根大通中国首席经济学家朱海斌就曾发表文章,认为政府可能采取降低贷款利率,增加税务刺激,降低刚需房贷申请难度,放宽第二套房首付要求的一揽子刺激楼市政策。其他机构也认为,国内关于楼市限制的各项政策都会逐一放开,甚至有评论用了“中国新一轮楼市刺激超越市场想象”的标题。而在此预期之下,国内现在到了买房最佳时机的话题又再度被抛出。
  什么算买房的最佳时机?从老百姓的角度来说,自然是过了这村就没这店了,一是放开限购的窗口是短暂的,以后再也没机会没资格买房了;二是当前的房价是最低谷,现在买了以后只会涨不会跌。但从这两个角度来说,把现在当做买房的最佳时机当然是有待商榷的。起码限购一旦取消,在《立法法》的框架下,理论上以后都不会再实行了。
  此外,更为重要的是,今后房价只会涨不会跌这话谁也不敢打包票。因为即便是迎来了“超越市场想象的新一轮楼市刺激”,楼市是否就将以此复苏仍然存疑。应当认识到,当前楼市的低迷并不完全是由于政策限制造成的,而是前几年楼市的过度繁荣严重透支了购房者的消费能力。在房价不断上涨的背景下,彼时许多并不需要住房的人们都选择的提前购房和超前购房。而如今的市场局面是,买得起的都早已买了,买不起的再刺激也还是买不起,投机客跑去了海外炒房,所谓的刚需群体本来人数就很少,根本不足以支撑起楼市,所以楼市的低迷很难再短期内改变。
  况且政策对于楼市不见得有用。市场是会自己调节的,当年各种限制楼市上涨的措施,最终被报复性上涨一次次回应,政府的楼市调控也陷入了“越调越涨、越涨越调”的怪圈。在涨价时发挥作用的规律一样会出现在降价上。当楼市走向颓势,开发商迫不得已纷纷打折,赶紧以价换量的时候,再多的刺激政策也很难如政府部门所愿,改变楼市低迷的状态。
  一方面,在房产转入低谷之时,倘若出台被称为“超越市场想象的新一轮楼市刺激”,那么很自然会被外界解读为政府对楼市进一步下滑失去掌控,只会加重市场悲观的情绪,并让政府在当下的社会环境中背上不应有的舆论风险。而且试图在一定时期内达到控制楼市保持稳定的目的,得到的可能更多只是当下的政绩,并无益于拯救房地产业的内伤。
  另一方面,想用放开限购的方式来激活楼市只会适得其反。人们购房意愿低并非是因为限购,对于久经考场的中国人来说,躲避限购政策从来不是什么难事,真想购房假离婚和造假都易如反掌。但关键在于,不是人们买不了房,而是穷人买不起、富人不想买。北京的法院曾经尝试网上拍卖多处房产,是不限购的,但却还是流拍了。这正是当前人们购房意向低下的典型表现。
  同时,在很多住房囤积者有较强出手愿望的情况下,限购相反还遏制了购买力。如果取消和降低了交易税,摘下必须满五年才可交易的紧箍咒,放松限购显然会在价格下行引发抛房潮的存量大释放时,有助于房主更容易的出手。在国人普遍买涨不买跌的心态下,反倒有可能会引发房地产的大崩盘。
  由此,笔者认为政府用强刺激来唤醒楼市怕是很难。国内楼市已经进入到一个缓慢的发展期,这个过程是中国经济必须要经历的,其阵痛也是建立未来良好的经济秩序所必须承受的。刺激楼市并无助于中国实体经济的发展,政府也不会贸然为了经济数据而承担百姓骂声。所谓的新一轮刺激,恐怕也只是业界的自我意淫和一种呼吁,骗骗老百姓罢了。
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