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房地产去库存与宏观经济之关系
淘房网 www.rdyk3.cn      时间: 2016-4-1  出处:浦东时报
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  关于房地产去库存与宏观经济之间的关系,我一直在思考,大概总结了几个方面,和大家做一些交流。

  理性看待“去库存”

  首先说说对于现在大家热议的“去库存”这个问题的个人看法。

  我觉得,目前对这个问题的看法可能还是存在比较大的差异。现在这个话题非常敏感,似乎作为一个重大的任务提出来了,然后各个方面闻风而动,要促使房地产去库存。事实上,我们还是应该先从现在的库存情况来分析问题。

  第一个,到去年年底的时候,全国房地产待售面积是7.2亿平方米。如果把在建的计算进去,大概现在的总体库存是在40亿到50亿平方米。

  还有一种算法,就是把土地购买了以后,即将要建住宅、还没有建的,但是建造可能性很大的也算进去??赡芑嵊衅甙耸谄椒矫椎拿婊?。

  要建未建的,目前来说只是一个潜在的、可能由于种种原因推迟建设,或者是拉长建设步骤的,这只能说是一种潜在的问题。我们要关注的是前面两个数据,从7.2亿平方米来看,还算不上大问题,因为去年出售面积就达到12.8亿平方米。2013年的时候,曾经达到一年销售13亿平方米,所以7.2亿平方米压力还不太大。

  但是,四五十亿的库存是需要关注的。目前政府在各个方面进行推动,采取了一系列的措施,推出了“组合拳”。同时我们也注意到,银行在按揭贷款的投放上也比较积极。今年年初,有一个现象没有出现,就是在前三年曾经出现过的年初按揭贷款遇到很大障碍,放不出去的状况。我在银行工作过,经常有一些朋友亲戚或者更远的人打电话过来说,在12月份就签了按揭贷款合同,到了3月份还不放贷款,这种现象前些年非常普遍。银行在按揭贷款上非常保守,是有几方面的原因:首先是按揭贷款不赚钱,而且年初的时候因为有存贷比的管理,更多的信贷资源投向了企业,尤其是年底结存了很多需要照顾的大客户,像这种小贷款,能推就推,通常三四月份才能解决这个问题。这样往往会使得按揭投放的数量受到影响。但是现在不一样,局面大为改观,流动性多了,存贷比也没有了,银行要找到很好的资产很难,很多能找到愿意出高价让银行贷款的,银行也不敢投,按揭贷款就变成了不错的投向,所以商业银行是比较积极的。一到二月份,尤其是1月份,信贷天亮了,按揭贷款放的比较多,一改前些年一二月份按揭贷款投放总量偏低的状况,这就促进了一二月份房地产成交量比较大的状况。而这一点,对于未来库存的消化是比较好的。

  同时,我们也看到,房地产的投资在2014年已经出现了明显下滑。投资从2013年底的20%到2014年底的10%,再到2015年底的1%,比例迅速回落。投资回落后,房地产新开工面积也持续回落,一直是负增长。去年年底大概有15%的负增长,这使得未来库存增长速度放慢。去年年底的时候,库存增加是比较有限的。关于库存,我还想说一下,看房地产的库存和看处理产能过剩,我觉得应该要区别开来。房地产库存现在来说确实存在,但是也不要加以无限夸大,似乎这个问题解决起来非常困难。从更大更远的角度来看,毕竟中国城镇化水平还是偏低的。严格地说,城镇化的水平只有45%,稍微宽松一点,把外来人口计算在内可能也就是50%,到了“十三五”规划末期可能要达到60%。60%的城镇化,在国际上发达国家来看,还属于比较低的水平,还会有非常多的人口流向城市。

  因此,我们看房地产库存的时候,还是要比较理性,不要把它看成是洪水猛兽,到处都说压力山大,这就容易在决策上形成许多偏差,对去库存需要的政策方向以及政策力度产生影响。

  现在不同的城市差异比较大,我觉得这中间,特别需要关注三四线城市。这些地方事实上有很多库存是无效库存。2009年的时候,大量的投资涌现,一方面是融资平台基础设施类的投资,还有一类就是房地产投资。房地产投资中增速最快的就是三四线城市,因为一方面融资便利,另一方面也是经济增长的需要。这样,三四线城市在那个阶段就做了一件非常不好的事情——把土地大量卖出去??⑸桃凰?,土地这么便宜,造了房子之后,只要卖两三层,钱就可以赚回来了,至于之后的房子卖得掉卖不掉也无所谓了……因此,这些房子就留在那里,地方政府现在去想办法处理。但是,这种住宅是有效需求吗?可能五六十年都卖不掉。城市化当中还夹杂着大城市化,三四线城市在城市化过程当中的机遇是不多的,主要是一二线城市以及和一二线城市靠的比较近的小城市,很多三四线城市未来相当多的库存都是无效的。在观察库存的时候要留意,保守估计有一到两成库存是无效库存。这中间还有一点,就是去库存和促投资需要联合,不要说整个一股脑去库存。事实上,我们在很多地方还是需要有投资,比如说几个主要的一线城市,现在缺的是增加土地供应,尽快投资,增加供给,但这方面还是比较弱的。

  还有一个问题,就是一线城市确实需要抑制泡沫,因为房价的上涨会对其他城市产生一个推动效应。所以,还是需要抑制一线城市所出现的泡沫。但在这中间,又要注意去泡沫、抑制泡沫的过程,不要简单的和去杠杆结合在一起。在我个人看来,房地产金融领域,恐怕需要非常谨慎地看待去杠杆,整个中国的经济杠杆率较高,现在又进一步走高,在政府、企业、居民中间,居民的杠杆率是比较低的,我们的发展方向是企业的杠杆要降下来,地方政府有些杠杆需要降下来,但是居民的杠杆应该上去。居民的杠杆上去靠什么?主要还是按揭贷款,最终是居民按揭贷款在整个融资中的比例明显上升。一组数据显示,前些年,按揭贷款在银行的整个信贷余额中的占比,大概是在13%—15%,开发商贷款占6%,加在一起占信贷余额的20%。但是从目前来看,按揭贷款的增速明显加快,到了去年年底的时候,比例已经到了15%以上。房地产信贷在整个信贷中的占比在上升,而在利率市场化背景下,未来我们认为这个比例继续上升是大概率事件。从各国来看,尤其是与发达国家对比,这个比例是偏低的,还有比较大的发展空间。

  去库存与宏观经济的关系

  去库存对于经济的影响,我觉得非常大。讨论房地产投资和经济整体运行的关系,我们看到一个数据:固定资产投资中,房地产投资的占比,长期是在20%左右,有五分之一左右上下波动。去年年底比例下降,从20%降到10%,从10%降到1%,只占17%的比重。但是其对投资的间接影响很大,房地产投资对制造业的投资、对服务业的投资,都会有比较大的影响,尤其是影响到十几个行业。直接和间接的影响加在一起,就影响了固定资产投资接近50%。所以当投资持续回落的时候,固定资产投资明显下降,毫无疑问。

  从这一点来看,回顾一下最近几年经济增长,事实上压力比较大的是2014年到2015年。2012年是温家宝总理任期最后一年,两年的GDP增速都在7.7%,2014年开始下行,因为房地产投资增速从2013年年底的20%,到2014年下降了10个百分点,这对于整个投资有非常大的影响。此外还有房地产对消费的影响,在2015年出现了非常好的回升。之所以这一年消费增速平稳且较快,还在GDP当中的比例有所上升,其中重要的原因就是房地产销售。不过,房地产的投资从2015年开始下降。

  毫无疑问,短期经济运行中最大的优势就是房地产。中国作为一个发展中国家,一个城镇化水平还比较低的国家,住房是最重要的消费品,也是价值最大的消费品,还是需求持续不断增加的消费品,其对经济影响大是正常现象。如果说我们的城镇化率达到了75%以上,人均GDP达到发达国家的水平,到那个时候房地产还是这样影响经济,那就不正常了。现在是正常的、合理的,是规律的,也改变不了。

  所以有人说房地产“绑架”了中国经济,这没有意义。上世纪六七十年代美国什么行业最好?建筑业、基础设施,这是美国当时的两大支柱行业。我们认为,房地产投资出现了比预期好一点的变化,接下来不排除有波动的可能,但是出现房地产投资负增长的可能性已经很小。也就是说,可能有所波动,有所反弹,但是不大可能出现像过去那样10%,甚至于20%这样高的增速。而且这次的投资反弹,对其他投资的拉动、对于整个GDP的拉动力度没有过去这么大?;蛘咚?,没有像三四线城市投资来的那样快且量大。道理很简单,因为一二线城市房价高。投资需要计算金额,在一线城市造一幢房子可以在三四线城市造三四幢房子,哪个对经济拉动比较大?所以,这次尽管出现反弹,对经济企稳有好的作用,但是拉动大规模投资的可能性不大。有人问今年第一季度中国的GDP会不会暴涨,出现大幅度反弹?我说可能性不大,现在虽说已经出现了一些星星点点的转好迹象,但是总体来看,下行的压力还是不小的。






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