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李一戈:楼市限购的效应与边际效应
淘房网 www.rdyk3.cn      时间: 2016-5-23  出处:21世纪经济报道
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  从国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格指数看,房价环比上涨的先锋队,4月份就已经是二线城市唱主角了。5月18日公布的数据,再次重复了这一现象。

  倒不是说一线城市就不上涨了,不,它们还在涨,而且由于基数高,涨幅又不低,总价增量仍很吓人。但从势头看,二线热点城市似乎有“接棒”的迹象。

  是哪些城市?春节以后的几篇文章里,我已经陆续点过它们的名了。南京、苏州、厦门、福州、合肥、珠海等。我们记者实地调查的情况看,南京、苏州、珠海的楼市去年三季度以后就开始起飞。因此,严格说来,它们不是“接棒”,而是持续。只是,范围有所扩大。最近,有朋友跟我说,南昌、武汉的房价也在加速。

  如果说,南京、苏州、厦门多少还有可理解之处,让我有点意外的,是合肥和南昌这样的弱二线城市。经济实力和居民收入水平,在中部并不算很突出。

  肯定有朋友会说,这些年来,房价的上涨,从来不是经济水平和居民收入逻辑发展的直接结果。用人均收入来衡量,无法解释房价翻着筋斗地上涨。既不能与西方发达经济体的城市进行比较,国内城市之间也会有令人错谔的表现。譬如,成都和重庆的经济实力明显要强于南昌、合肥,但它们的房价就远比后两者温和得多。

  正如深圳、上海、北京(通州)加码调控一样,二线热点城市紧随其后进行调控,并不令人意外。此前南京、苏州已实行“限涨”措施,但收效甚微。据媒体报道,在地王迭出、楼市量价齐飙的情况下,苏州即将实施新一轮限购方案,包括购房者须满足缴纳社保一年以上,缴纳个人所得税两年以上,另将推出非本地户籍人士买房须持居住证满一年的硬性规定,以防止刻意炒房、补社保等情况。

  苏州与南京是此轮华东楼市急升的“双子星”,此前已双双发布“限涨令”,这次南京会不会也推出限购措施?很有可能。已有好事者把新一轮限购名单都列出来了。主要就是上面列举的那些二线城市。只是孰先孰后而已。

  限购这种做法我们并不陌生。上一轮调控,最多的时候,全国有46多个城市限购。2014年6月后,除一线城市和三亚外,它们陆续取消了限购。顺便说一句,我至今不明白,决定实行限购和取消限购之前,有没有进行类似赛前沙盘推演的预判。

  限购的效果,很难直接评判。2011年楼市的短暂调整,很难说与2010-2011年一批城市实行限购没有半点关系;但你要是认为限购真能起到抑制房价的作用,就很难解释,在限购没有任何放松的情况下,出现了2012-2013年的全国性暴涨。同样,一线城市持续限购6年了,深圳去年以来却再次上涨,上海今年以来也不遑多让。

  略去论证过程,基本可以肯定,单一的限购措施,见效甚微,如果不是可以忽略不计的话。限购必须与其他调控政策一起配合使用,包括但不限于信贷政策、财税政策和土地供应。而且,限购在其中只能扮演起辅助作用的配角。

  那么问题来了。2015年下半年以来(深圳更早一些),以一线城市和二线热点城市为代表的这轮楼市上涨,主要的推动因素是宽松货币下,大量资金涌入房地产市场,再加上这些城市2014年-2015年的土地供应严重不足。

  现在,资金对楼市的流动偏好并未发生根本位移,土地供应依然没有改善,仅仅是重新祭出或收紧限购,效果是可以预见的。因为,前二者是影响当前楼市发展的主导因素,限购最多是次要因素,主导因素没有变化,次要因素无法改变市场运行轨迹。上一轮的限购,已被证明效应极为有限,重新祭出限购,边际效应更是递减。从这个意义上说,目前的限购更多是具有心理层面的影响和象征意义。

  二线热点城市的政府部门当然不能听任楼市的狂飙,但只停留在恢复2011年的限购老手段,也是不够的。在因城施策的原则下,像南京、苏州等城市,商品房库存告急,可以协调金融机构,再次上调二套房首付;采取措施,催促地产商将在建商品房上市,并尽快供应更多的土地。有些城市,前两年供应土地就不多,今年又是两三个月断档,这是在制造饥饿。

  我在此前的文章说过,一线和二线热点城市,常常要靠盘活、整理存量土地来供应市场,新增建设用地有指标限制。这方面,国土部门也应有所作为。国土资源部是房地产调控部际联席会议成员,此时理应为土地供求关系紧张的城市,置换一批新增建设用地指标。

  房地产市场的管理,包括调控在内,需要增加预判性。一波大涨,京沪深攀上10万+的新高峰;又一波大涨,南京苏州站稳了5万+的边线,合肥厦门福州武汉珠海也在追赶。这样的涨势,已经对深化经济结构调整形成了障碍。预期管理不可缺位。








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